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Steuerparadies in den Pyrenäen

Immobilien-Investitionen im Fürstentum Andorra

Von Hans H. Boldt, Andorra

Der Standort Andorra wird - neben der Gründung von Gesellschaften und der Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes - vor allem zu Immobilieninvestitionen genutzt. Als 1923 die erste Fahrstrasse von Andorra nach Spanien gebaut wurde, wagte noch niemand vorauszusehen, welche enorme touristische und bauwirtschaftliche Entwicklung damit begann. Anfang der sechziger Jahre entdeckten vermehrt Ausländer die Vorteile einer Immobilienanlage in dem von direkter Besteuerung befreiten Fürstentum, was in der Folge eine andauernde Immobilienhausse auslöste.

Die Immobilienpreise im Fürstentum Andorra stiegen zwischen 1980 und 1990 im Durchschnitt jährlich um 40%, für erschlossene Grundstücke um 50%. Auch heute noch ist ausser dem Tourismus und dem Handel die Bautätigkeit eine wesentliche Erwerbsquelle der Wirtschaft. Die Nutzung des abgabenbegünstigten Wirtschaftsgebietes Andorra durch natürliche Personen erfolgt in beträchtlichem Umfang durch eine Wohnsitznahme und dem meistens damit verbundenen Erwerb einer Immobilie.
Zeitweise entstand der Eindruck, als ob die Nachfrage keine Grenzen zu kennen scheint, da immer mehr Investoren die Anlagemöglichkeiten des Immobilienmarktes aufgreifen. Speziell die Bodenpreise haben merklich angezogen. Erschlossener und zur Einfamilienhausbebauung ausgewiesener Grund wird heute zu einem Quadratmeterpreis ab 20.000 Peseten (260 Fr.) aufwärts gehandelt.

Die Situation am Immobilienmarkt

Die Gründe für die Preissteigerung sind vor allem in der sich abzeichnenden Verknappung von Bauland zu sehen. War vor sechs Jahren der Quadratmeter erschlossenes Land noch unter 4.000 Peseten zu haben, so sind heute Preise um die 25.000 und auch 50.000 Peseten an der Tagesordnung. Für Liebhaberparzellen an besonders einmaliger Lage wird noch um einiges tiefer in die Tasche gegriffen. In exklusiven Wohnlagen, dazu gehören z.B. Parzellen an der Strasse "Cal Diumenge", oberhalb von Escaldes-Engordany, wird der Quadratmeter Bauland heute mit 60.000 bis 70.000 Peseten (790 bis 930 Fr.) bezahlt. Im ebenfalls sonnigen Certers bei Sant Julià de Lòria zahlte man für den Quadratmeter Bauland vor sieben Jahren noch 3.000 Peseten, Ende 1988 18.000 Peseten und heute kann man froh sein, wenn man überhaupt noch ein Angebot bekommt.
Ein Blick in die Zeitungsinserate zeigt, dass sich nicht allzuviele Grundstücksobjekte auf dem Markt befinden - wobei mittels Insertionen oftmals nur der Markt getestet wird. Noch gibt es etliche Einzelparzellen in der Grösse von 500 bis 1.000 m², aber diese halten die Eigentümer als Rentenkapital. Auch sprechen Anzeichen dafür, dass es künftig weniger differenzierte Grundstückspreise geben wird, wie noch vor vier Jahren. Heute haben sich die Preise selbst in den Kleinstgemeinden nach oben angeglichen.
In der kleinen Ortschaft Aixirivall sind Reihenhäuser nicht mehr unter 30 Mio. Peseten (400.000 Fr.) erhältlich. Für freistehende Einfamilienhäuser werden im Mittel Preise um 50 Mio. Peseten bezahlt, dafür erhält man jedoch nichts Exklusives. In der begehrtesten Wohnlage der Hauptstadt Andorra la Vella "Closes de Guillemó" werden Liegenschaften kaum unter 160 Mio. Peseten (2 Mio. Fr.) gehandelt.

Investitionsmotive

Ein weitaus grösseres Angebot existiert vornehmlich für Appartements geringer Qualität. Auch hier konnten bisher noch interessante Gewinne realisiert werden. Wer 1985 ein Appartement mittlerer Grösse am Stadtrand von Andorra la Vella um 80.000 Peseten den Quadratmeter erwarb, konnte knapp vier Jahre später, Ende 1989, dieses für 150.000 Peseten pro Quadratmeter weitergeben. Bessere Eigentumswohnungen sind jedoch teurer. Wer in ansprechender Lage eine Neubau-Eigentumswohnung erstehen möchte, muss heute für den Quadratmeter konstruierte Fläche mit 200.000 bis 350.000 Peseten (2.700 bis 4.600 Fr.) rechnen.
Für die Anleger stehen zwei Ziele im Vordergrund - einerseits Erarbeitetes zu sichern und andererseits Vorsorge für die Zukunft zu tragen. Da das Fürstentum keine Besteuerung von Einkommen und Kapitalertrag kennt, können Ausländer durch Wohnsitznahme von der geringen Abgabenbelastung profitieren. Durch Investitionen in Immobilien stellen sich dem Anleger angesichts beständiger Nachfrage und der Nichtvermehrbarkeit von Grund und Boden des Mikrostaats hohe Wertzuwachsraten in Aussicht. Daneben ist - nach eigenen Beobachtungen - zumindest für einen Teil der Residenten ein Mehr an "Freiheit", bedingt durch eine noch geringere Regelungsdichte, ein nicht unerheblicher Grund.
Die fiskalischen Freiräume machen alleine noch kein Paradies, ziehen jedoch all jene an, die sich vor nichts mehr fürchten, als vor dem Finanzamt. Doch Andorras Rahmenbedingungen lassen die gleichen Entwicklungstendenzen voraussehen, wie sie anderen europäischen Niedrigsteuerländern zugrundeliegen. Hierzu zählen insbesondere: weniger bebaubare private Landreserven, steigende Preise, Verschärfung der Erwerbsbeschränkungen und Erschwerung des Zuzugs für Ausländer.

Ursachen der Anziehungskraft

Die Mikrostaatlichkeit und ein durch die Hochgebirgsverhältnisse bescheidener Anteil wirtschaftlich durch Bebauung nutzbarer Flächen lassen eine Vorstellung davon aufkommen, wie ungern sich Andorraner von jedem Quadratmeter Land trennen. Ein Vergleich mit anderen europäischen Niedrigsteuerländern zeigt jedoch, dass das Preisniveau noch günstig ist.
Ausserdem haben wirtschaftliche (Börsencrashs, Erhöhung der direkten Steuern), politische (soziale Unruhen, Bürgerkriege, militärische Auseinandersetzungen) und - bisher in geringem Umfang - ökologische Krisen einen nachfragebedingten Preisauftrieb ausgelöst. Es ist abzusehen, dass dieses zusätzliche Nachfragepotential bestehen bleibt. Zu den sekundär förderlichen Rahmenbedingungen gehören die erreichbare Anonymität des wirtschaftlich begünstigten Investors und das Nichtvorhandensein von Devisen- und Kapitalverkehrsbeschränkungen.

Mentalitätsdifferenzen nicht unterschätzen

Nicht nur aufgrund einer anderen Kultur, Mentalität und Sprache ist es für Nichtansässige besonders schwer, sich im andorranischen Wirtschafts- und Rechtssystem zurechtzufinden. So haben Neuankömmlinge die Neigung, anzunehmen, dass man ähnlich denkt und handelt, was nicht selten gerade dann zu Konflikten führt, wenn sie nicht erwartet werden. Sehr bald spürt man Differenzen in den Wertvorstellungen, Verhaltensnormen und Denkweisen. Auftretende Probleme werden oft durch einfaches in Untätigkeit verharrendes Abwarten zu beheben versucht. Die mangelnde Kritikfähigkeit der Einheimischen stösst immer wieder auf Unverständnis.
Ebenfalls darf man nicht alles glauben, was Makler erzählen. Deren leichtfertiger Umgang mit der (Un)Wahrheit, unbewusst aus Unkenntnis tatsächlicher Fakten und Verhältnisse oder als bewusste Informationsmanipulation, kann zu einer negativen Beeinflussung des Entscheidungsprozesses beim Investor führen. Zudem begünstigt die Mikrostaatlichkeit eine Interessensverquickung der am Wirtschaftsleben Beteiligten.
Investieren in Andorra zwingt daher zu einer intensiven Auseinandersetzung und Vorbereitung auf ungewohnte Einstellungen und Verhaltenswerte. So werden neben Informationsproblemen, wie fehlende Verfügbarkeit, mangelnde Zugänglichkeit und Transparenz wichtiger Fakten (Markt- und Rechtsunkenntnis) auch andere in der Praxis auftretende Schwierigkeiten oft nicht angemessen eingeschätzt.
Denn nicht nur wird der Zugriff auf Grund und Boden zunehmend erschwert, auch besteht in vielen Fällen Unsicherheit über den Erwerbsvorgang. Daneben sind für eine geplante Verlegung des Wohnsitzes nach Andorra Vorschriften zu beachten, die oft so kompliziert sind, dass sie ohne fremde Hilfe nicht gelöst werden können. Zusätzlich schaffen Unübersichtlichkeit, Komplexität und sich verändernde Verhältnisse des Immobilienmarktes für den Investor Probleme in der Entscheidungsfindung. Die von Gebietsfremden anderen Orts gesammelten Erfahrungen sind trotz möglicherweise ähnlich erscheinenden Situationen nur begrenzt übertragbar und verleiten dazu, von falschen Voraussetzungen auszugehen. Nur wer gut - und richtig - informiert ist, kann die Auswirkungen seiner Entscheidungen abschätzen und auf Dauer erfolgreich sein.
Für den Investor stellt sich die Frage, wie können die auftretenden Probleme für Investitionen in Andorra mit zeitlich und wirtschaftlich vertretbarem Aufwand gelöst werden? Dabei ist ein qualitativ hochstehender, auf persönlichem Kontakt basierender Wissenstransfer der kürzeste Weg zum Ziel.
Praktikable Lösungen, welche Chancen eröffnen und Risiken verringern, können am besten durch eine individuelle und fundierte Beratung vor Ort erreicht werden. Erfahrene Investoren ziehen daher einen Wirtschaftsberater bereits in der Planungsphase hinzu, statt eine Kumulation von Problemen abzuwarten, die nur dazu führt, dass verlorenem Geld gutes Geld für Anwälte und Prozesse nachgeworfen wird.

Auswahl eines Wirtschaftsberaters

Ein Vertrauensverhältnis zu einen Wirtschaftsberater vor Ort sollte frühzeitig aufgebaut werden. Dieser sollte die Sprache des Auftraggebers perfekt beherrschen und möglichst aus dessen Kulturkreis kommen. Da tiefere Einsicht in Marktmechanismen und Zusammenhänge erst aus einer aktiven Präsenz vor Ort erwachsen, darf der Berater nicht erst seit gestern in Andorra sein.
Der rechtlichen und wirtschaftlichen Autonomie des Beraters oder der Beratungsgesellschaft kommt eine erhebliche Bedeutung zu. Denn die Gleichzeitigkeit von Beratungstätigkeit und Objektvermittlung oder -verkauf durch einen Berater stellt seine Unabhängigkeit in Frage. In jedem Fall ist es ratsam, sich für umfangreichere Vorhaben vor Auftragserteilung Offerten unterbreiten zu lassen und diese zu vergleichen nach den Kriterien: Ausgangslage, Zielsetzung, Vorgehensweise, Organisation, Zeitplan, Erfahrung und Konditionen.
Die Kosten für Beratung sind in Andorra nicht höher als anderswo. Der Tagessatz ist von zweitrangiger Bedeutung, da er nichts über die Qualität der Ergebnisse aussagt. Entscheidend sind Preis und Ergebnis. Hier gilt, dass gute Leistungen auch ihren Preis haben und ein Sparen am falschen Ort teuer ist. Augenblicklich liegen die Tagessätze zwischen 40.000 und 110.000 Peseten (500 bis 1.500 Fr.).
Der Berater muss aber nicht nur Unabhängigkeit und Integrität beweisen, sondern auch nach wirtschaftlichen Marktprinzipien und einem transparenten Honorar- und Abrechnungsystem arbeiten. Darüberhinaus empfiehlt es sich, für eine beabsichtigte Wohnsitzverlegung nach Andorra einen auf Aussensteuerrecht spezialisierten Berater im bisherigen steuerlichen Wohnsitzland des Investors zu kontaktieren. Durch eine Kooperation des "lokalen" und des "vor Ort" Beraters kann eine bessere Koordinierung der projektierten Massnahmen erreicht werden.
Ohne Zweifel bietet Andorras Immobilienmarkt dem Investor Chancen, von denen er in der Schweiz nur träumen kann. Dennoch ist Andorra nicht uneingeschränkt für jeden Anleger zu empfehlen. Das Fürstentum dürfte aber insbesondere im Hinblick auf die Kapitalerhaltungs- und vermehrungschancen verbunden mit der Möglichkeit, durch Wirtschaftsberatung die Anlage zu optimieren und Risiken zu begrenzen, eine Überlegung wert sein. Auch wenn im Hintergrund jeder Veränderung Unwägbarkeiten auftauchen, so gilt es in erster Linie, neue Chancen wahrzunehmen und damit Erfolg und Zukunft zu sichern.

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Externe Links

URL: http://www.fuw.ch

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Zitiervorschlag

Boldt, Hans. H.: Steuerparadies in den Pyrenäen - Immobilien-Investitionen im Fürstentum Andorra. Online in Internet: URL: http://www.andorra-intern.com/artikel/de901017.htm [Stand: *Abrufdatum*].

Dieser Beitrag entstand ursprünglich für den Verlag Finanz und Wirtschaft AG in Zürich und wurde erstmals veröffentlicht in: Finanz und Wirtschaft - FuW, 1990, 17. Oktober, Nr. 80, S. 47.

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Version: 10.2, letzte Bearbeitung: 30. Januar 2018